みんなの相続Q&A - 相続放棄-賃貸マンション契約の解除時期

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相続放棄-賃貸マンション契約の解除時期

以前質問させていただきまして、とても参考になり皆様のアドバイスの通り弁護士さんに相談したのですが、一方的に専門用語を並べられ以上です!と帰されてしまったので。
不明な件をもう一度質問させていただきます。
負債を抱えた父が亡くなり相続放棄を考えていますが、
父が住んでいた賃貸マンション契約解除しても良い時期が分かりません。
相続放棄が受理されるまでは家賃を支払い続けても構わないのか。
受理された後に支払ってしまったり、マンションの契約解除をしてしまったら受理が取り消しになるのか。

この疑問を弁護士さんに相談したのですが「どちらでも良いんじゃないですか」と言われてしまったので、こちらでもう一度質問させていただきました(>_<)

質問者くり さん 質問日2013年4月13日

弁護士の回答

翔洋法律事務所
専門家翔洋法律事務所
回答日2013年4月18日

契約を「解除」する必要はありません。そのマンションは、相続人がいないことによって法的に空屋になったのです。家主としても第三者に新たに貸すよりも、現に住んでいる人に貸す方が問題が起きなくて良い選択となるでしょう。
そこに住んでいる以上、家主は賃料相当の金員を請求するでしょう。だから早く「新たに契約」をすべきなのです。相続放棄は書類(申述書)が受理されたとき効力を生じます。

弁護士の回答

渋谷徹法律事務所
専門家渋谷徹法律事務所(過去掲載の専門家)
回答日2013年4月13日 回答率の高いおすすめの専門家に無料相談

結論からすると、放棄の前後いずれでもいいでしょう。賃貸借関係を考えると、確かに借主の地位は一つの法的な権利関係として相続の対象といえるでしょう。ただ、借主であるということの財産的価値はほとんどない反面、賃料債務が発生し続けることになります。この両面を勘案すると財産の処分と評価される場面はまずないと考えられます。放棄の効力の関係で賃貸借契約の解除が持ち出されることも想定ししにくいと見ていいでしょう。

弁護士の回答

佐久間総合法律事務所
専門家佐久間総合法律事務所(過去掲載の専門家)
回答日2013年4月13日 回答率の高いおすすめの専門家に無料相談

民法は、「相続人が相続財産の全部又は一部を処分したとき」には単純承認をしたものとみなす(921条1号)と定め、「保存行為」についてはこの例外としています。単純承認とみなされる行為をしてしまうと、相続放棄ができなくなるので、お考えの行為をすることが「保存行為」の範囲にとどまるかどうかが問題となります。

この「保存行為」というのは、基本的に現状を維持するために必要な行為のことを意味し、家屋の修繕や期限を過ぎて未払いとなっている賃料の支払いのような行為がこれにあたります。他方、賃貸借契約を解除することは「管理行為」と言って現状維持を超える行為とされています。

お尋ねの点については、お父様が亡くなられた時点ですでに期限をすぎて未払いとなっていた賃料を支払うことは、上記の「保存行為」の範囲に含まれると思いますが、お父様が亡くなられた後に賃料を支払うことは、くりさんがお父様の賃借人としての地位を引き継ぐ意思のもとに賃料を支払ったと評価される可能性があり、現状維持を越える行為となるおそれがあると思います。また、契約を解除することは明らかに「保存行為」を越える行為に該当しますので、相続放棄をお考えであれば、契約解除をしてはいけません。

したがって、相続放棄が正式に受理されたことを示す「相続放棄申述受理通知書」を裁判所から入手するまでは、何もしないのが正解だと思います。マンションの賃貸人から賃料の支払いや契約解除を求められたら、上記のような事情を説明してください。

なお、相続放棄が受理された後は、くりさんはお父様のマンションの賃借契約について何の処分権限もないので、マンションの契約を解除することはできず、賃料を支払う義務もありません。相続放棄後にお父様が生前住まれていた賃貸マンションにお住まいなりたければ、改めて賃貸人とくりさんが新しく契約結ぶことになるのであって、この契約に基づいて賃料を支払うのであれば、相続放棄の受理が取り消されるようなことはありません。

弁護士の回答

渡部田中法律事務所
専門家渡部田中法律事務所(過去掲載の専門家)
回答日2013年4月19日 回答率の高いおすすめの専門家に無料相談

 相続放棄をすると初めから相続人とならなかったものとみなされます。
 ですので,相続放棄後は,お父様の賃借人としての地位を相続したことを前提とした契約解除はできません。また,賃料を支払う必要もありません。
 相続放棄前の解除ですが,理屈上は,処分行為となりますので,単純承認とみなされる可能性もないとはいえません。そうすると相続放棄はできなくなります。ただ,実際上,問題となる可能性は低いとは思います。
 仮にくり様がそのマンションに住み続けたいとということであれば,くり様と賃貸人との間で,新たに賃貸借契約を締結すれば足り,わざわざお父様の賃貸借契約を解除する必要もないと思います。

渡部田中法律事務所
 弁護士 渡部直樹

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