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不動産の相続負債・借金

よろしくお願いします

初めまして諸先生方
相続について調べている中、このサイトにたどり着きました

ご指導いただけるとありがたいです
よろしくお願いします

先月父が亡くなりました
相続人は母、自分（長男）姉（長女）の3人です

父は会社を経営していまして　15年前に社長を退任し取締役になり、義兄（姉の旦那）が社長に就任しています
母は取締役（給与所得有り）、自分は専務取締役、姉は監査役（給与所得無し）

会社は、父名義での土地、建物です（完済済み）
その両方に会社名義で、銀行ではなく「信用保証協会」の根抵当が1200万円で付いています（金融機関での抵当権は一切なし）

会社はその「信用保証協会」を通した融資を5000万円ほど借入れており現在も返済中です

父にはその会社の土地建物とは別に住まいがあります（建物は母名義）
土地は母が1/3父が2/3の割合でローン返済中（あと6年です）
残債は母が600万、父が1400万あります
（団体信用保険には未加入、お互いがお互いの連帯保証人になっています）

そこで質問です
１、会社の土地を母が相続し、その後会社に売り、その資金で父と母のローン完済する計画なのですが可能でしょうか？（自分も姉も了承済み）（義兄（社長）も会社の資産にしたいと希望している）

２、その際、根抵当が付いた不動産を名義変更や売買ができるのでしょうか？

３、仮に売買ができるとして、会社は銀行に土地のローンを融資してもらう予定ですが、土地の現在の評価格が3000万として、すでに運転資金として5000万を借りている場合、新たな融資は不可能でしょうか？（これは金融機関に聞く内容であれば、すみません）

説明不足や資料が足りなければ申し訳ありません
お忙しいとは思いますがよろしくお願いします

質問者papa8 さん質問日2013年2月11日

弁護士の回答

専門家銀座ブロード法律事務所
回答日2013年2月11日

１　会社の土地を母が相続できるかどうかは，全相続人間で分割協議次第です。会社への売却は，会社・母間の意思で可能です。母は，売却資金でローンを返済するのは自由です。
２　目的物が根抵当権のついた不動産であっても，売主・買主間の意思のみで売却は可能です。
３　そのとおり，銀行次第です。

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弁護士の回答

専門家翔洋法律事務所
回答日2013年2月22日

1. 可能かどうかは、借入の額と土地建物の価格によることとなります。しかし、一旦相続すると、放棄出来ませんので、ご注意を！
2. 抵当権者の了解なく売買などは出来ません。法的には可能ですが、買い主は抵当を消さないと買わないでしょう。
3. 多分、当該土地を担保とする融資は無理です。いずれにせよ、資産と負債の額を正確に調べる必要があります。その為、放棄の期間を延長申請することが出来ます。又は、資産の範囲内で負債を支払うという限定認証という方法もあります。

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弁護士の回答

専門家川崎パシフィック法律事務所(過去掲載の専門家)
回答日2013年2月11日 回答率の高いおすすめの専門家に無料相談

１つめの質問について・・・そのほう法自体には何の問題もありません。その会社が買い取られる代金次第ではローン全額返済可能ということになろうかと思います。
２つめの質問について・・・売買は可能ですが，代金額が抑えられる可能性は残ります（いつ根抵当権が実行されて所有権を失うことになるかわからないため。）。
３つめの質問について・・・金融機関に融資を申し込まれない限り融資可能かはわかりませんが，一般論として申し上げると，事業用の融資でないとなかなか会社には融資してもらえないでしょうし，担保割れの物件しかないとなるとなおさらです。なかなか難しいように思います。

税理士の回答

専門家アルテスタ税理士法人(過去掲載の専門家)
回答日2013年2月12日 回答率の高いおすすめの専門家に無料相談

１は可能です。

２は、技術的には根抵当権者(銀行)への承諾がなくても、不動産の名義変更や売買は可能です。実務上は、義兄様の会社が、事前に銀行に相談された方が良いです(今回のケースは問題なく了承されると思います)

３は、現在の5000万円の融資は、会社の財務状態と将来性を元に、与信枠が設定されてますので、新たに土地を担保に入れれば、その評価額分の融資を受けることができます。ただし、土地の評価額(3000万)については、銀行独自の基準で行いますので、それ以下の評価となる可能性も考えられます。

行政書士の回答

専門家行政書士　服部事務所(過去掲載の専門家)
回答日2013年2月12日 回答率の高いおすすめの専門家に無料相談

こんにちは、行政書士の服部です。

１について
可能です。取締役と会社間での取引であり、利益相反行為にあたりますので、議事録の作成が必要です。

２について
できます。先に（もしくは同時に）相続による所有権移転登記をしたのちに売買の登記をすることになります。

３について
各金融機関の判断になります。会社の状態が良ければ担保不足でも借りれるかもしれませんね。

弁護士の回答

専門家ひだまり法律事務所(過去掲載の専門家)
回答日2013年2月12日 回答率の高いおすすめの専門家に無料相談

１について
　これは可能です。
２について
　売却すること自体は法律上全く問題はありません。ただし抵当権設定の時に「売却する場合には承諾を要する」といった約定がある場合もあるので確認して下さい。仮に無かったとしても、信用保証協会に話をしておいた方が後のトラブルを防止するためにも良いと思います。
３について
　金融機関の判断なので私が回答できるものではありませんが、他に十分な担保が無ければ担保となる不動産の価値を超えて金融機関が貸し出しを行うことはあまりないと思います。

弁護士の回答

専門家渡部田中法律事務所(過去掲載の専門家)
回答日2013年2月12日 回答率の高いおすすめの専門家に無料相談

１について
　会社が使用している土地について，相続人全員で遺産分割協議を行い，お母様に相続させた上で，会社に売却することは何の問題もありません。
２について
　根抵当権がついていても，売却は自由に行うことができます。
３について
　これは金融機関次第ということになりますので，直接金融機関に確認されるのがよろしいかと思います。

渡部田中法律事務所
　弁護士　渡部直樹

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