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相続 小規模宅地の特例 相続税 相続の対策と準備 不動産の相続 相続税対策

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相続税対策

現在,母が所有している土地に家を建てようと考えています。
この時に,今後の相続などを考えると建物の代金は自分が出しているので持分を自分にして土地はそのまま母の持分にしておくのが良いのか。
それとも建物の代金を全部自分で出すから土地の権利を自分の持分にしもらい建物の持分を母にすることなどは出来るのでしょうか?
きっと建物の価値は月日が過ぎると価値が無くなると思うので,相続の時に税金対策になるのか。
建物の代金を全部出すから土地の権利と建物の権利を交換というのは可能なのでしょうか?
それ自体できない事なのでしょうか?
また,それは相続対策になるのでしょうか?
それとも他に良い方法がありますでしょうか?
宜しくお願い致します。

質問者谷川 さん 質問日2013年1月30日

弁護士の回答

渋谷徹法律事務所
専門家渋谷徹法律事務所(過去掲載の専門家)
回答日2013年2月1日 回答率の高いおすすめの専門家に無料相談

直ちに相続税対策になるかはともかく、一種の現物出資のような形で母所有の土地の譲渡を受けて所有権移転をし、建物他は建物で自己所有として登記をすることは考えらるかと思います。その際の税金関係については税理士さんの専門領域なので弁護士としてどうだということは(少なくとも当職としては)出来かねるというのが正直なところです。

税理士の回答

古屋総合事務所
専門家古屋総合事務所(過去掲載の専門家)
回答日2013年2月1日 回答率の高いおすすめの専門家に無料相談

1.
土地の名義をお母様から質問者様に変更すると贈与税が課税されることとなります。
土地の贈与を受けるとその時点での時価(路線価)をもとに贈与税が計算されますのでお勧めできません。
また、建物の名義の一部をお母様にし、その代金分の土地の名義をお母様から質問者に変更すると、お母様は土地の一部を建物の持分に相当する代金で質問者様に譲渡したこととなり、お母様に所得税が課税されることとなります。
この場合にその価額によっては質問者様にも贈与税も発生することがありますので慎重な対応が必要です。

2.
相続税対策として考えられることは、質問の中にありましたように、家屋は年の経過とともに価値が下がることが一般的ですので、お母様の資金により家を建てて、お母様の名義にしておき、将来の相続の時に質問者様が相続するということも考えられます。
例えば、3000万円の家を建てるとすると、その資金をお母様が出すことによって、お母様の預金が3000万円減少することになります。一方、建物が財産として残ることになりますが、3000万円で建てた建物の評価額は、3000万円より安くなるのが通例ですし、建物の評価額は、時の経過とともに減価しますので有利に働くことが考えられます。

3.
相続税が課税される場合に、お母様がお住まいになっている土地建物の名義がお母様で、その土地建物を相続される方が配偶者(お父様)または同居の相続人である場合には、その居住されていた土地の一定面積までは評価額が80%減額される制度(小規模宅地等の特例制度)がありますが、新しく建てる家にお母様が同居されなければ、この特例には該当しませんので、お母様の財産の状況や、相続人の状況など総合的に検討する必要があります。

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