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土地の相続時精算課税制度について

私40歳（妻）の両親（66.67歳）の土地に新しく別棟タイプの二世帯分の住宅を建てる計画があります。
両親宅の建築費用として私達夫婦で1500万円、一部分を負担する予定です。

土地の名義を両親のままにして、建てることも検討しましたが、（私の方が、先に亡くなってしまった等）　名義を不安定な状況にしたくない為、「相続時精算課税制度」を利用し、名義を私に変えておきたいと考えています。

土地100坪の内、40～50坪をもらう予定で路線価で2500万弱程度です。

まず、両親宅の建築費用一部負担する分（1500万円）を生前相続を使わず、両親から土地を購入する形の場合、両親に取得税が発生してしまいますよね？

両親建物の内1500万円分の名義を自分たちにしておく事はできますか？
また、このような場合も「相続時精算課税制度」は利用できますか？問題となる点はありますか？

この制度を使った場合と両親の土地名義のまま建築する際の税金面での負担はどれくらい違いますか？
（土地の分筆等）

私には兄弟がいますが、いずれは両親の土地の分を相続する予定です。
ただ、建物の評価はすぐに下がりますし、相続の頃には価値はなくなるのかと考えています。

懸念事項、問題点等のご教授お願いいたします。

質問者ＫＴさん質問日2012年9月20日

弁護士の回答

専門家翔洋法律事務所
回答日2012年9月26日

先ず、土地について2500万円分もらうと言っても、これを登記上表現することはできません。その分に相当する部分を分筆し、贈与として所有権移転登記をするか、その分に相当する共有持分登記をしないと贈与の対象がはっきりしにことになります。
両親の名義のまま建築することによって、特に税金はかかりません。土地の使用権を贈与とみなされるなら賃貸借契約をし、地代を払えば良いのであり、逆にそれが両親の収入となり所得税の対象となります。
この制度は、贈与時に贈与税を払い相続時に精算するのですが、2500万円の控除枠があるので利用した方が得でしょう。
あなたが両親の建築費のうち1500万円を負担することはこの制度とは無関係で、賃貸債権となり相続時に返してもらうことになります。

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税理士の回答

専門家アルテスタ税理士法人(過去掲載の専門家)
回答日2012年9月22日 回答率の高いおすすめの専門家に無料相談

まずは、KTさんが御両親様から土地を購入し、その代わりに建築費用は全て御両親様に御負担頂くよう場合、当然ですが、御両親様に不動産取得税が発生します。(KT様も土地購入時に不動産取得税が課されます)

次に、御両親様は、土地の売却代金として、KTさんから1500万円を収受されてますので、その1500万円を御両親様からKTさんへ贈与されてみてはいかがでしょうか?　その際には、「住宅取得資金贈与の非課税制度+110万円基礎控除」の組み合わせで若干の贈与税を支払うか、「住宅取得資金贈与の非課税制度+2500万円相続時精算課税制度」の組み合わせで無税で贈与を受けてください。KTさんは、その贈与を受けた資金を使い、建築代金を負担されれば、結果的に建物についても1500万円分については所有権を取得されることになります。

相続時精算課税制度の利用については、相続税の節税効果はありません。ただし、住宅取得資金贈与の非課税制度については、相続税の節税効果がありますので、是非住宅取得時点では活用したいところです。

少し複雑ですね。
ご不明な点がございましたら、個別に御相談ください。

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