みんなの相続Q&A - 不動産相続と売買について

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相続 不動産の相続 譲渡所得と所得税 不動産の売却

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不動産相続と売買について

母と私の不動産相続と売買について質問させていただけたらと思います。

この度、父が他界し、父名義の土地と、私名義の建物が残りました。
その場所には、今、母が一人で住んでおり、これを機にすべて売買するように話を進めていけたらと思っております。
(両方で300万円位で。建物は古いのでほとんど価値がないようです。)

その際にまず、相続し、売買になると聞いたのですが、売買したときの所得税等のことを考えると、どちらが相続するのがよいのでしょうか。
(売買後、母が1/3 私が2/3 の分割で同意しております。)
また、建物は私名義のままでよいのでしょうか。

また、所得税はどの位かかってくるのでしょうか。

解らないことばかりで、申し訳ございません。
よろしくお願い致します。

質問者ウルトラのチチ さん 質問日2012年6月25日

税理士の回答

古屋総合事務所
専門家古屋総合事務所(過去掲載の専門家)
回答日2012年6月27日 回答率の高いおすすめの専門家に無料相談

相続税は発生しないという前提でご説明させていただきます。
また、売買後、お母様1/3、質問者様2/3とのことですが、土地建物合わせて売却した金額を分配するということでよろしいでしょうか?この前提で説明いたします。

まず、建物の名義についてですが、質問者様のままで結構です。

さて、土地建物を売却した際の税金ですが、譲渡所得税がかかってきます。
これは、取得時の金額がわかっている場合とわからない場合とで税額を出す基準金額の計算方法が変わってきます。
金額がわかる場合については、細かいので割愛させていただき、取得時の金額がわからない場合について説明させていただきます。この場合は、売却金額の95%に税率の20%(所有期間5年超の場合。)をかけて計算します。300万円で売却した場合は、譲渡所得金額が285万円となり、譲渡所得税が57万円となります。
この税金は、土地を売却するのであれば、お母様、質問者様どちらが相続してもおさめることになります。

次に影響が考えられるのが、申告所得税です。
お母様を扶養にいれていらっしゃる方がいた場合に、その方は、48万円か38万円の所得控除を受けられていると思います。
(お母様が70歳以上の場合は48万円、そうでない場合は、38万円)
もし、お母様が土地を相続されて売却されると、これらの所得控除が受けれらなくなりますので、
所得税、住民税合わせて10~20万円の負担増となります。

あるいは、質問者様がいったん土地のすべてを相続されて、売却したあとにお母様に300万円の1/3である100万円を贈与するということであれば、扶養はそのままになります。贈与についての税金ですが、非課税枠がありますので、そこを気をつければ贈与税が発生することはありません。
※土地の売却の譲渡所得税はかかります。

【補足】
上記説明はあくまで目安であり、相続税、譲渡所得の税額などは、詳しい状況をお伺いしないと算出できないので、詳細については別途ご相談いただければと存じます。

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