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土地の賃借権

実家に両親の残した土地があります。そこには長兄の家族が住んでおります。長兄は他界しており、私の他に嫁いだ姉がいます。もともとその土地は私たち兄弟で分けるものですが、そこで長兄は婚姻生活を始め子供ができました。長兄は２５年前に死亡。母は６年前に亡くなりました。母が死んだ時点で私は独身でしたが最近結婚しました。実家を出たのは１０年前。長兄家族が家を新築することになったため、家を出ました。率直に申しまして、私と姉も土地の権利があるので、せめて長兄の家族に地代を請求したいところです。生きている者皆平等にするには法律上どのようにしたらよいのですか？是非教えてください。よろしくお願いします。

質問者おみきさん質問日2012年6月12日

弁護士の回答

専門家銀座ブロード法律事務所
回答日2012年6月12日

共有不動産について，一部の共有者が，他の共有者の権利を排除して，すべてを使用している場合，その一部共有者に不動産のすべてを使用する権限が付与されている等の事情がない限り，不当利得という形で，地代相当額を請求することは可能です。
10年前，長兄家族が，家を新築した際に，他の共有者との間で，使用貸借の合意（無償使用の合意）が成立したと言えるかも問題となります。
具体的な諸事情が分かりませんので，直接，法律相談を受けられた方がいいかと思います。

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行政書士の回答

専門家行政書士　服部事務所(過去掲載の専門家)
回答日2012年6月12日 回答率の高いおすすめの専門家に無料相談

こんにちは。行政書士の服部です。

　こういった問題は、それぞれご家族により事情が異なりますので、一概には申し上げられませんが、参考意見の一つとして見て頂ければと思います。

　平等にするには法定相続分でわけることになるでしょう。しかしそれでは不公平な場合があります。例えば、母親の介護をしていたかどうか？誰が面倒みたのか？姉が嫁ぐ時になんらかの支援があったか？等です。その辺りを検討した上で、遺産分割協議をしたほうが良いでしょう。皆さんが譲り合う気持ちでお話をすれば、きっと成立すると思います。

　不動産を共有にして地代を取るというのは、あまりお勧めできません。将来、親族間で問題になる可能性があるからです。土地は長兄に相続してもらい、現金で精算するのが良いのではないでしょうか？また、建物と土地の所有者が異なるのもお勧めはできません。お金でさっぱりと解決するのが良いと考えます。長兄に現金がなければ、ローンを組むのも良いでしょう。

弁護士の回答

専門家広尾総合法律事務所(過去掲載の専門家)
回答日2012年6月13日 回答率の高いおすすめの専門家に無料相談

私と姉も土地の権利があるということですが，

共有状態にあると言うことは，

①　遺産分割協議で土地を全部義姉に渡す代わりに金銭をもらうか，

②　土地を共有にして持ち分の分割請求をするか，

③　自分の持ち分部分を貸して地代を請求するか，

のパターンが理屈の上では考えられます。

その他，④　自分の持ち分を無償で貸すということもありますが，それでは「おみき」様のご趣意に反することになってしまいます。

いずれにせよ，土地が両親名義のままの場合，どこかでケジメをつけなければなりません。このことは義姉も承知していることと思いますので，先方にパターンを示して，どれにするか検討してもらったらいかがでしょう。

弁護士の回答

専門家トラスト綜合法律事務所(過去掲載の専門家)
回答日2012年6月14日 回答率の高いおすすめの専門家に無料相談

ご長兄がご両親のご存命中その許諾を得てその土地の上に居住していた場合、特段の事情のない限りは、遺産分割が成立するまでの間は、引き続き同居の相続人（このケースではご長兄）にこれを無償で使用させる旨の合意があったものと推認されると判断した判例があります（最高裁平成８年１２月１７日判決）。

具体的事情が分かりませんが、遺産分割が未了であれば地代を請求するのは難しいかも知れません。

共有持分に基づき地代を請求する方法がよいか、遺産分割協議で調整する方法がよいかはケースによって異なるでしょう。

弁護士の回答

専門家六法法律事務所(過去掲載の専門家)
回答日2012年6月15日 回答率の高いおすすめの専門家に無料相談

土地は相続財産ですから、遺産分割を請求する必要があります。土地上に長兄名義の建物がある場合には、簡単に解決できないので、家裁に分割調停をもうしたてるべきでしょう。私ども弁護士を代理人として依頼して解決のための第一歩を踏み出す必要があります。

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