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マンション相続時の賃料との相殺可否

マンションの相続について相談させていただきたく、よろしくお願いいたします。

父名義のマンションに、20年前からすんでいます。当時父も同居していたのですが、14年前の退職後、父が田舎へ戻ったため結果的に一人暮らしになりました。そのときに父と賃貸契約を結び、市価の２／３程度の賃料を14年間支払っており、現在のマンション価格の５／６を累計で支払っています。

父が亡くなり、法定相続人である兄と遺産分割の方法を協議しています。もともと私がすんでいたマンションなので私が相続することについてはもめていないのですが、金額について兄からは「賃料はあくまで借りて暮らしていたことに対するものなので、他の資産と比較する際の金額としては現在のマンション価格とするべき」と言われています。

父からはマンションを生前贈与する意向である旨のメールはあるのですが、遺言はありません。賃貸契約書および賃料の支払いに対する領収書はすべてとってあります。このようなケースで、賃料を相続金額と相殺することは法律的には不可能でしょうか？

質問者ビッツさん質問日2012年5月27日

弁護士の回答

専門家翔洋法律事務所
回答日2012年5月29日

それは、法的には難しいでしょう。
法律関係としては、相続財産であるマンションは借地権がついている物件ですから、その評価は空き家よりもうんと安くなります。
そういう法的状況において、今まで払った家賃の総額と物件の価額を相殺することは、法的には相殺の要件を満たしていません。
また、この場合家賃が安い高いは、契約の自由との間で、不相当に安い場合はその分贈与とみなされる場合はあります。
贈与といえば、父はあなたにメールで贈与の意思表示をしているので、あなたが受諾すればそのマンションは生前贈与されたものとなり（安い賃料を支払うという条件付きのものと解されます）、相続財産ではなくなります。（メールによる意思表示が有効かどうかの問題はありますが、口頭よりも証拠がある点で強い）
生前贈与となれば、兄は特別受益を主張するでしょう。
その場合、支払った賃料が生きてきます。ただでもらったものではない、これだけ支払っている。
そこで、特別受益からその賃料額が差し引かれることになります。
そういう法的な状況です。

弁護士　山城　昌巳

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弁護士の回答

専門家遠藤治法律事務所(過去掲載の専門家)
回答日2012年5月28日 回答率の高いおすすめの専門家に無料相談

お兄様が指摘するように，賃料はマンションに居住することの対価であり，相続によりマンションを取得することとは別に考える必要があります。
したがって，賃料と相続財産とを相殺することはできないものと考えます。
また，生前贈与についても，これが確定的な贈与の意思表示といえるかどうかが問題となり，そこまではいえないという場合には，贈与は不成立と判断されます。

行政書士の回答

専門家行政書士　服部事務所(過去掲載の専門家)
回答日2012年5月28日 回答率の高いおすすめの専門家に無料相談

こんにちは、行政書士の服部です。

　大変すみませんが、賃料と相続金額の相殺とは、貴方が過去に支払った賃料分を貴方が相続するマンションの価格から差し引くということでしょうか？つまりマンション価格を1/6相当で評価するということでしょうか？

　他の相続人がそれで納得するならばそれでもいいですが、通常はそうはなりません。生前贈与したとしても、他の相続人から特別受益として続財産に持ち戻す旨の主張があるかもしれませんね。できるだけマンション価格を低く評価してもらうのが良いかもしれません。

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