みんなの相続Q&A - 売却できた場合のみ、分割したい

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相続 遺産分割 遺言と遺言書 遺産分割協議 不動産の相続 遺産相続の割合 公正証書遺言 不動産の売却

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売却できた場合のみ、分割したい

母の遺産の分割について、ご相談させてください。

父は他界しており、相続人は私(三女)を含む3人姉妹です。遺言状はありません。
遺産は、借地とその上に立つ家、そして現金です。

話し合いでは、3人とも下記(1)(2)に合意しています。

(1)現金については、1/6を長女、2/3を次女、1/6を三女が相続すること

(2)土地建物については、次女が相続する。ただし、第三者に売却した場合には、その売却益(手数料や費用を除いた分)の2/3を次女、1/6ずつを長女と三女が相続すること

問題は、(2)なのですが、
(A) 家屋の登記移転のために、分割協議書を作成しなければならないのですが(必要ですよね?)、このような条件付の分割書を作成することは可能(有効)でしょうか?
(B) その際、とりあえず姉のものとして登記することは可能でしょうか?(借地権契約も、姉のものとして引き継ぎたいと思っています。)
(C) そして、売却した後に約束どおり分割した場合、譲与税が掛かってきてしまったりはしないでしょうか?(相続として扱ってもらえるでしょうか?)
(D) もしくは、分割協議書ではなく、公正証書にするという方法もあるのでしょうか?

ちなみに、次女(母と同居していました。配偶者も子も居ません)も含め3人とも、できれば売却したいと思っているのですが、地主さんの意向等でままならない場合も十分考えられるため、その場合は次女が自分のものとして住み続ければよいと思っています。(売却するか否かの最終判断は次女がすればよいということになっています。)
売れるなら、1/6でも譲与税がかかる値段以上になると思います。
しかし、売却するにしても、先ずは登記がちゃんと(母から)移転してなければ…と思うので、悩んでいます。

ご回答、宜しくお願いいたします。

質問者三女 さん 質問日2012年5月4日

弁護士の回答

銀座ブロード法律事務所
専門家銀座ブロード法律事務所
回答日2012年5月6日

分割は,次女 2/3,長女,三女1/6ずつで登記し,土地建物の利用関係にについて,3人の契約で決めておけばいいだけの話です。

弁護士の回答

六法法律事務所
専門家六法法律事務所(過去掲載の専門家)
回答日2012年5月4日 回答率の高いおすすめの専門家に無料相談

次女が売りたくなったら、売って分けるという条件は、随意条件として無効とされる可能性があります。単純に1/6の名義を入れておけばいいでしょう。また本来は、売って分けたいのであれば、今の段階で、売ればいいと思います。地主が承諾しなくても売る手続きは用意されています。

行政書士の回答

行政書士 服部事務所
専門家行政書士 服部事務所(過去掲載の専門家)
回答日2012年5月5日 回答率の高いおすすめの専門家に無料相談

こんにちは、行政書士の服部です。

 難しい問題がありそうですね。色々と選択肢があると思います。とりあえず、ご質問にお答えしますが、身近な専門家にご相談されるのもよろしいかと存じます。

 まず、条件付きの遺産分割協議は可能です。しかし本件(2)の条件の場合、30年後に売却した場合はどうするつもりでしょうか?

 次に、もちろん次女の方名義の登記は可能です。(2)の文章からすると、次女の方名義のまま売却することとなり、売却益を分けることになるようですね。この場合は、贈与税の対象になることは免れにくいと考えます。なお、次女のかたにも譲渡所得税(売却益について)がかかります。これを相続として見てもらうのは困難かと存じます。詳しくは管轄の税務署とご相談してください。

 分割協議書を公正証書にすることも、分割協議書とは別に、たとえば(2)の条件を公正証書にすることもできると考えますが、後者の場合は、停止条件付きの贈与契約書を公正証書にするということになりそうですので、贈与税の対象になります。

 売却の可否について、どのくらいの期間で検討していくつもりかにより処理方法も変わりそうですね。

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