相続相続税対策遺産分割不動産の相続手続き登記名義変更

父死後の相続（土地）、夫の兄弟に贈与する場合の手続きについて

父の死後の遺産分割方法・手続きについてお尋ねします。

父には、兄が複数おり、うち一人の兄（兄１）と1/2ずつ所有する土地があります。その土地の敷地内には、別の兄（兄２）が住んでいます。

この度、残された母子・兄（私の伯父）２人と相談の上、父と兄１の所有分の土地を、兄２に贈与または売買したいとの意向で固まりました。

そこでお聞きしたいのですが、

Ⅰ　父所有分は、母（被相続人の妻）の単独相続を考えていますが、一度、母の名義に変更しないと、伯父の名義に変更登記することはできないですか？
できれば、手続きを簡略に行いたいのですが、よい方法があればお聞かせください。

Ⅱ　兄２へは贈与・売買どちらにしたものか迷っています。土地は、田舎で路線価もなく、下水道もないようなところ。当人同士が了解しあえば、お互いの決めた安い金額での売買は可能ですか？
贈与した場合と売買した場合にどちらが節税できるのでしょうか？

Ⅲ　いずれの手続きにせよ、司法書士さんに登記を依頼する場合は、対象の土地の傍の事務所にお願いするものなのですか？　現在の住まいが土地から離れており、自宅付近の事務所に尋ねたいものの、断られたり費用面でデメリットがあるのか、普通はどうするものなのかをお聞かせいただきたいと思っております。

よろしくお願いします。

質問者もんもんさん質問日2012年4月14日

行政書士の回答

専門家遠藤信明行政書士事務所(過去掲載の専門家)
回答日2012年4月16日 回答率の高いおすすめの専門家に無料相談

　行政書士ですが、中間省略登記をする契約方法について、多数の相談実績があるので、Ⅰを中心に回答します。

　残念ながら、現在の登記所の扱いでは、相続登記では、いったん相続人が登記をしないと、その後の移転登記はできない扱いになっています。

　回避方法もありません。売買の場合では、第三者に直接移転させる契約ができるため、中間者を飛ばして登記できます。しかし、相続での遺産分割協議では、第三者に直接取得させる協議はできないと考えられるため、実際上無理だと思います。相続分の譲渡（売買・贈与）という方法でも、いったん法定相続分での登記が必要です。

　法定相続分での登記をするか、遺産分割協議にしたがって母名義にするかどちらかです。
　法定相続分で登記すれば、更に協議による母名義の登記をしない限り、売買・贈与は相続人全員の同意ですることになります。
　最初から母名義にすれば、母の単独の意思で売買・贈与できます。

　贈与か売買かについては、著しい低額譲渡は時価との差額を贈与したとみなされ贈与税がかかるようです。１１０万円の控除もありますので、評価額を出して、いろいろシミュレーションすることになると思います。

　司法書士については、現在は不動産登記の出頭主義が廃止され、オンライン申請ができますので、土地の管轄登記所の近くにいる司法書士である必要はありません。
　土地の特定さえできれば、遠方の司法書士でもしっかり対応していただけるのではないかと思います。
　私も、お客様の相続手続で、遠方の司法書士と連携しながら協議書や、それに付随する贈与・売買の契約書などの書類作成をして登記を担当していただいています。書類のやり取りや電話での処理でしていただいているので、ご自宅の近くの司法書士に頼んでも大丈夫だと思います。

行政書士の回答

専門家行政書士　服部事務所(過去掲載の専門家)
回答日2012年4月17日 回答率の高いおすすめの専門家に無料相談

こんにちは。行政書士の服部です。

Ⅰについて。
　
　お母さんが相続し、贈与または売買するのが一般的ですし、王道です。登記手続きは、相続による所有権移転と贈与または売買による所有権移転の各登記は連件申請できますので、手間は一度で済みますが、費用はかかります。
　相続分の譲渡（相続分の売買または相続分の贈与)や遺産分割を使うことで、登記手続きを簡略化できますが、相続分の譲渡は、相続分を包括的に譲渡してしまうことになりますので、これを用いる場合はしっかりと専門家に相談してからにしたほうが良いと思います。税金のことも検討する必要がありますので。
　お父さんの持ち分については、条件次第では、お母さんを経由せず伯父名義にできるかもしれません。兄１から兄２への譲渡については、売買または贈与ということになりそうですが、これも条件次第です。

Ⅱについて。

　土地の価格により変わりますのでどちらが節税になるかは現状では確答できません。
　情報としては、まず贈与税は贈与する不動産の価格が110万円を超える場合に、兄２にかかります。不動産取得税は贈与でも売買でもかかります。さらに、売買の場合は、兄１とお母さんに譲渡所得税がかかる可能性があります。売買代金は、売主と買主が自由に決めることが出来ますが、実勢価格と比較して極端に安い場合は、売買であっても贈与税の対象になりうるのでご注意ください。
　贈与税は高いので、一般的には売買にしたほうが節税になることが多いようです。土地の価格が安いのであれば贈与でも良いかと思います。

以上Ⅰ、Ⅱを一挙に解決できるかもしれない方法もなくはないのですが、それにはもう少し詳しくお話を聞かせて頂く必要があります（お父様の相続関係や遺産分割の状況、ならびに本件土地の評価額や権利取得過程など）。記載していただいた質問内容だけでは判断できません。

Ⅲについて。
　
　司法書士による登記申請はオンライン化が進んでおりますので、全国どこでも登記できます。土地の所在地である必要はありません。しかし、贈与または売買をされるのであれば、登記義務者（本件ではお母さんと兄１）の住所地の近くの方が一番良いかもしれませんが、昔のように極端に場所を気にする必要はありません。しかし、事務所によって、報酬額や出張費、日当などが変わります。その辺りは依頼する前に確認してください。

弁護士の回答

専門家トラスト綜合法律事務所(過去掲載の専門家)
回答日2012年4月17日 回答率の高いおすすめの専門家に無料相談

一般的に、遺産分割協議に参加できるのは相続人だけですが、兄２は、相続分の譲渡（民法９０５条）を受けた上であれば遺産分割協議に参加することができます。

一見簡便で良い方法であるように見えますが、適切な書類を作成しておかないと相続分を譲渡したことが贈与とみなされる等のリスクがあります。

ですので、相談者様のおっしゃるように、お母様が土地の持分を相続した後、お母様から兄２に売買（又は贈与）する方法が一般的です。

この場合、相続と売買（又は贈与）の２件の登記が必要ですが、配偶者の相続の場合１億6000万円までは相続税はかかりません（現行制度）ので、あとは母から兄２へどのように譲渡をするかだけを考えればよいことになります。

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