居住中の建物がある土地の財産評価

父親が亡くなり、母親と長男、長女の３人が相続人になりました。
父親の財産の中に、長男夫婦と同居していた家が建っている土地があります。
引き続き母親と長男夫婦が居住するため、他家に嫁いだ長女には、土地を売却して遺産相続させることができません。

長女に対して「代償分割」をする場合、居住中の建物があり事実上売却不可能なこの土地の財産評価は、路線価よりも何％か減算されるでしょうか？

なお、所有者の両親（1/2ずつの持分）と長男とは借地権を設定しておらず、借地料も支払われていません。

質問者ツーリストさん質問日2011年9月4日

弁護士の回答

専門家銀座ブロード法律事務所
回答日2011年9月5日

遺産である土地上に相続人名義の建物が建っていて（使用貸借権），遺産分割により建物名義人が当該土地の所有権を取得する場合，

①当該土地を使用借権による減価をせずに更地評価する

②更地評価から使用借権負担による減価（１〜３割）を行った上，特別受益，持戻免除の意思表示の有無を検討する

の２つの考え方があります。

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税理士の回答

専門家高山秀三税理士事務所(過去掲載の専門家)
回答日2011年9月5日 回答率の高いおすすめの専門家に無料相談

　親子夫婦の間では地代や借地権設定対価を支払わず、無償で使用させる使用貸借が一般的で、このケースも使用貸借ですから、借地権等はありません。評価するときは更地価額で行うことになります。
　合意されれば代償分割のときの支払い額は対象不動産の価額以下であればいくらでも構いませんが、路線価をもとにした相続税評価額、または公示価格ベースの時価に直すため、路線価の125％の時価評価額で行うのが一般的でしょう。
　税理士　高山秀三

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