みんなの相続Q&A - 住宅建築に伴う、土地相続についての確認

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相続 不動産の相続 負債・借金 土地の名義変更 贈与・生前贈与

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住宅建築に伴う、土地相続についての確認

妻(二人姉妹の妹)の母の所有する土地に戸建を建設予定。

住宅ローンを申し込んだ際に、土地の担保提供が前提と言われ、義母に担保提供を確認したところ、断られる。
(土地の価値が建物よりかなり高いため、担保にしたくない。)

これではお金を借りれないため、方法を検討。
案として、双方の親からローン金額を半分ずつ借りて、双方の親に月々返済することを相談。私の親は快諾してくれた。
妻の母はお金は用意できるようだが、了解はまだ得ていない。

身内でお金が用意できれば金利分が浮くので、私どもにとってはこの案がベストと考えているが、デメリットを確認している。

借地に戸建を立てる扱いになるので、妻の母が亡くなった時の相続が気になる。
借地になるので相当の地代を支払うのだが、それにより相続の権利を得らえるか?
もしくは義母に遺言を残してもらうのが一番か?
(義母は複数の土地を所有しており、今回の土地より価値の高い土地が別になるので、妻の姉はそちらを譲るつもり。)

もしくは、生前贈与または、私が土地を購入するべきか?
(ただし購入するだけの金銭的余裕は無く、そういう話になるなら他の土地も検討したくなってしまう。。)

他に案があるか?


ご助言いただけますと幸いです。

質問者おぎはら さん 質問日2010年11月15日

弁護士の回答

翔洋法律事務所
専門家翔洋法律事務所
回答日2010年11月22日

義母の所有土地上にあなたもしくは、その妻の名義(或いは共有)で戸建を建てるにつき、土地の利用形態は、賃貸借と使用貸借とがあります。
賃貸借だと、その土地相続の場合、借地権付きということになり、場所によっては土地所有者4,借地人6の割合になります。
それ故に、借地権設定時に経済的に通常と認められる対価を払ってないと、相続に際し、特別受益の問題が生じて来ます。
それ故、あなたのケースでは使用貸借(賃料ナシ)の方が良いと思われます。
使用貸借では、借主は弱い立場にありますが、借主は義母であり、当人は、もう一つ土地を所有しており、相続人は二人ということであれば、相続の場合、あなたの妻は、戸建した方の土地を相続することになる筈です。
生前贈与を受けると贈与税が相当かかるし、また、その必要もない(義母は戸建を建てることには承諾している)ことだし、土地は無償で使用できるのだから、購入する必要ない(いずれ妻が相続する)のではないですか。

弁護士 山城 昌巳

税理士の回答

高山秀三税理士事務所
専門家高山秀三税理士事務所(過去掲載の専門家)
回答日2010年11月15日 回答率の高いおすすめの専門家に無料相談

身内、親族等から土地を無償で借りる場合には、賃貸借ではなく使用貸借ですから、土地上の権利(借地権)はあなた方にはなく、更地となりますので、税務上は土地上に建物がないのと同じ扱いとなります。
 一方、地代を支払って賃貸借にする場合には借地権料として土地代の60%-70%%前後(所在地によって異なりますが)権利金を義母に支払い、借地権を購入するのと同じになり、それなりの資金が必要になります。支払えないときは贈与税が課税されます。又、借地権設定が50%以上になるとき義母に譲渡所得税が課税されます。
 借地権を支払わないで借地権の贈与を避けるためには、土地の時価の6%て程度の年間地代を支払う方法もありますが、資金の節約という意味ではあまりいい方法ではありませんし、借地権は義母に残ったままの更地になります。
 将来の相続も絡む問題であり、収入状況なども不明で部分的な情報では適切なアドバイスには無理があります。
 税理士 高山秀三

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