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相続遺言と遺言書不動産の相続共有物分割請求訴訟借地権

共有物分割請求

父の死去にともない土地を相続し不動産を実姉と共有しております。
現在その土地には、父の生前より姉が居住する家屋が建っております。（父と姉の間には地代、期間等の取り決めはなく、使用貸借と考えております）

遺言では、「引き続き姉にその家に住まわせ、弟（私）は姉との間で借地権契約を設定せよ」となっておりますが、借地権契約の条件について双方に大きな乖離があり、合意点が見いだせません。

このため、私としては借地権を設定するのではなく、姉に全面的価格賠償をしてもらいたい（それが不可でも、いずれにせよ共有物分割をしたい）と考えております。（分割禁止特約はありません）

そこで質問ですが、
　１．遺言では借地権契約を設定せよとありますが、このような状況で共有物分割を主張することは可能でしょうか。

　２．仮に遺言に従って一旦借地権契約を締結した場合、その直後に共有物分割を請求することに対するペナルティーのようなものはありますでしょうか。

　３．交渉を始めて随分年月が経ってしまったのですが、その間の地代は当然請求しても良いのでしょうか（こちらの要求水準は無理でしょうから、せめて姉の主張する水準で）。

以上、よろしく御願いします。

質問者ももぽぽさん質問日2009年12月17日

弁護士の回答

専門家MAEDA YASUYUKI法律事務所
回答日2009年12月17日

そもそも前提として，現在の「共有」状態が
「遺産共有」か民法249条以下の共有か問題となります。

遺言によって共有が指定されていたのであれば，後者になるので，
その分割方法は共有物分割になりますが，遺言によって指定されていないのであれば
前者になり，分割方法は遺産分割になります。

遺言があるようなので，後者であることを前提にします。

１　遺言に借地契約をせよと記載されていても，それには拘束されませんので
共有物分割を主張することは可能です。

２　特にペナルティのようなものはありません。
ただ，一度借地契約をすれば，土地の価値は下がることになります。

３　可能です（消滅時効に係っていない限り）。
但し，正確には，借地契約をしていないのですから，地代相当損害金の請求という
ことになります。
金額は，相当地代ということになります。

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弁護士の回答

専門家翔洋法律事務所
回答日2009年12月18日

質問１について
借地契約をせよということは、遺言者の意思ですが、土地所有権は、既に相続人の共有ですから、共有者として分割請求することは可能です。

質問２について
別にペナルティーはありませんが、借地契約により当該土地は借地権が付着している土地となります。そうなると、土地所有権は借地権によって制限されることになります。
仮に分割請求しても、借地付きの土地を分割により取得するか、これを競売してその代金の１／２を取得するにせよ。その代金は借地権がついているので、地域によって異なりますが、例えば更地の６０％くらいになるでしょう。

質問３について
地代を請求し得る前提として、借地契約がなければなりません。未だ契約成立前の使用料は、地代相当損害金ということになります。それも１／２は姉の所有ですから、あなたは、その損害金が月２万円だとすれば、１万円の請求権しかありません。

弁護士　山城　昌巳

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税理士の回答

専門家高山秀三税理士事務所(過去掲載の専門家)
回答日2009年12月17日 回答率の高いおすすめの専門家に無料相談

　借地権については理解がされていなかったのではないでしょうか。（借地権を設定するには、借地権相当の金額を支払い、その上、毎月地代を支払わなければなりませんので、通常は使用貸借になります。）
　
１．共有物の分割をしても家の敷地相当部分が　確保できるならば、共有物分割をしてそれぞ　れ単独とするのがいいでしょう。
　　共有物分割で家の敷地が確保できないとき　は使用貸借にするか、共有部分を買い取って　もらうか、贈与するか、の選択になるでしょ　う。当事者で同意すれば可能です。
2.冒頭申し上げたとおり、借地権を設定するだ　けの権利金の授受ができますか。
　　借地権を設定した後では、事実上借地権と　底地の交換になりますが、所在地にもよりま　すが、底地権者の土地は極わずかになりま　
　す。
３．地代を貰うということは賃貸借になります　ので、借地権相当額の金額を貰わないと贈与　になります。土地の価額に借地権割合を乗じ　た金額が贈与として課税されます。

　詳しい状況はわかりませんが、「２」のいずれにするかをまず決めることでしょう。
　税理士　高山秀三

専門家の回答

専門家相続相談ステーション(過去掲載の専門家)
回答日2009年12月19日 回答率の高いおすすめの専門家に無料相談

相続相談ステーションの毛利と申します。

ご質問の件について回答させて頂きます。

１．共有物の分割を主張することも可能です。

２．ペナルティーはありません。
しかし、借地権を設定してから分割するメリットもありません。
借地権が設定させれることにより土地の価値が下がるだけです。

３．地代ではなく地代相当額の損害金の請求は可能かと思われます。

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