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不動産相続後、売却した時の所得税について

先月、母が他界しました。
母は父と数か月前に離婚し、その際住んでいた一戸建てを財産分与としてもらい、母の名義にしてあります（元々、土地は母の名義で、建物を父から母に変更しました）。
相続人は子供３人です。これから持分３分の１ずつで登記し、その後売却します。
この不動産は８０００万円以上にはならないため、相続税はかからないと認識しております。

売却できた際の所得税についてお尋ねします。
両親が取得した時の金額によって税金が発生するかもしれないそうですが、建物は１５年ほど前に購入したもので、金額もわかっております。土地について、母は、母の父（私にとって祖父）から３５年以上前に贈与として土地を取得しています。この場合、その時点での価格を計算に使うことになるのでしょうか。金額がわかりませんので、その場合土地だけは「現在の５％」でけいさんするのでしょうか。

また、私は、生前母に数百万円貸しており、売却金から返却するという旨の借用書があります。その場合でも、そのお金に所得税はかかってしまうのでしょうか。

お手数ですが、ご回答お待ちしております。

質問者ひょうさん質問日2009年10月16日

弁護士の回答

専門家翔洋法律事務所
回答日2009年10月20日

相続の場合は、被相続人の取得費を引き継ぎます。

建物部分　→　被相続人（お母様）が、離婚による財産分与により取得した建物の財産分与時の時価となります。
建物ですので、１５年前の購入時の取得価額から経過年数分の減価償却費を控除して求めても良いかと思います。

土地部分　→　金額が分からないとのことですので、引き継がず概算５％を使用することになると思います。

譲渡収入から上記取得費を控除して譲渡益を計算し、税率を乗じます。
短期と長期譲渡所得の区分にはご注意ください。

お母様への生前の貸付金は、譲渡所得税の計算には影響はありません。
それは、被相続人の債務ですから、債務を相続した他の二人のご兄弟に相続分に応じた額を請求し、返済して貰うことになります。
貸付金を返してもらったから譲渡所得税がかかるのではなく、あくまで相続した不動産を売却したから譲渡所得税がかかることになります。

弁護士　山城　昌巳

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税理士の回答

専門家高山秀三税理士事務所(過去掲載の専門家)
回答日2009年10月16日 回答率の高いおすすめの専門家に無料相談

　建物の取得費は離婚に伴う財産分与のときの時価になりますが、事実上、取得価額から減価償却費相当額を控除した金額としていいでしょう。そして、この価額を建物の譲渡価額として採用します。
　土地の取得費は土地建物の譲渡価額から先に計算した建物の譲渡価額を差し引き、その金額に5％を乗じた金額となります。
　貸し金は相続で精算すべきものですので、譲渡所得金額の計算には影響がありません。。
　もし、お母様の借入金を3人で負担する内容の相続（遺産分割協議）をされたのであれば、他の二人から負担分を返してもらうことになります。この部分は遺産分割協議書に織り込んでおかれることが必要です。
　税理士　高山秀三

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