みんなの相続Q&A - 土地の相続について

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土地の相続について

お世話になります。

表題の件についてアドバイスをお願いしたく、相談させていただきます。

事情が少し複雑ですので、以下に相続人を記載いたします。

【相続人】叔母(祖母の娘。父の妹)・私(先妻の子)・長女(後妻の子)・二女(後妻の子。既婚して転出)

亡父の母親(私の祖母)名義の土地に、父名義の建物が建っております。父の死後、建物の名義は後妻になりましたが、土地はそのまま祖母名義です。

数カ月前、祖母が亡くなったので土地の相続をどうするかと連絡が来たため、私は「法定相続分である1/6をいただきたい」と言ったところ、「土地の名義を母(後妻)にしてあげたいから、現金をお支払いする」と長女が申し出ました。

長女はまだ20代後半の未婚であり、無職ということで、叔母も私も「お互い歩み寄りましょう」と相手に伝え、「実勢価格と路線価の間ではどうですか」と伝えました。

後日、司法書士と相談して書いたという手紙が叔母の元に送られきて、路線価どころではないほど低金額(0がひとつ少ない)を提示し、「これ以上は払えません。今後話し合いはしません。条件が飲めないなら、祖母名義のままにして住み続けます」と書かれてきました。

あまりにも自分勝手な物言いに怒りを覚え、いろいろ調べてみたところ「使用貸借権」というものがあると知りました。
固定資産税はすべて祖母が払っていたと聞いています。

話し合いに応じないので調停を検討していますが、気になることがございます。

・土地の相続は「実勢」「路線価」どちらで判断されるケースが多いのか。また、「路線価」は株価や証券のように亡くなった時点のものなのか、夏ごろに発表されるものを待ってからなのか。

・長女の年齢が若いということや仕事がないことに調停員の方が同情して、路線価以下になることはあるのか。

・弁護士に依頼せずに、「使用貸借権」の話を持ち出して立ち退き要求や売却を申し出て通用するのかどうか。

・祖母は要介護2だったそうですが、世話は後妻が行っていました。相続人でないものの介護は考慮されるのかどうか。

現在の心境はあまりにも誠意のない相手に対して「実勢」で支払ってほしいという思いしかありません。

長々と申し訳ございませんが、よろしくお願いいたします。

質問者S.K さん 質問日2009年10月13日

弁護士の回答

銀座ブロード法律事務所
専門家銀座ブロード法律事務所
回答日2009年10月13日

1 「路線価」か「実勢」か
  「実勢」がいわゆる時価を指しているなら,
 「実勢」でしょう。
  ただ,「実勢」といっても,人によって,金額は
 まちまちでしょうから,何らかの根拠のある資料を
 出さないと,調停の場では,「路線価」でいいんじ
 ゃないですか,ということになりかねません。
  路線価を0.8で割るというのも,交渉の材料とし
 てはいいかも知れませんが,本当にそれが時価とし
 て裁判所が認定するかは,微妙なところです。
  評価については,原則,分割時で評価します。つ
 まり,最新の評価が重要です。

2 調停委員が同情するとしても,評価を路線価以下
 下げる理由になりません。
  ただ,調停委員が,事実上のプレッシャーを,S.K
 さんにかけてくるかも知れません。

3 後妻さんが土地について使用貸借権を有していると
 なると,立退き等は難しいかも知れません。長女さん
 らも,土地に持分を持っているということも,かなり
 の障害になります。

4 介護のことは,それが,財産の維持又は増加につ
 いて特別に寄与したと評価できれば,寄与分として
 認められる可能性はあります。
  後妻さんは,相続人ではありませんが,世話が,
 長女さんによる扶養を代行していたと評価できれば,
 相続人でないものの介護も寄与分として考慮されま
 す。

弁護士の回答

翔洋法律事務所
専門家翔洋法律事務所
回答日2009年10月14日

1.土地の相続に関する価格の点ですが、土地に限らず、財産の価格は、実勢価格で算定されることが基本です。算定の時期は、相続開始時(祖母の死亡時)とするのが通説です。
路線価は、実勢価格を算定して出したものですが、現実には、実勢価格と異なる場合が多く、その意味では有力な参考価格と言えます。

2.長女の年齢や職業の有無などで、調停員が同情して、有利な方向へ引っ張ってゆくようなことは、ありません。

3.使用貸借は、多分、契約書などはなく、期間の定めもないと思いますので、貸主(祖母死亡により、その相続人全員)は、いつでもその返還を請求できます。(民§579、3項)
また、その権利は、法律上認められたものですから、当然に社会的に通用します。但し、相続人である後妻の長女、二女は返還請求に反対するので問題です。それ故、使用貸借の終了、土地の返還請求の方向ではなく、別の方法で行くべきでしょう。その方法とは、「共有物分割請求」です。あなたは、祖母の死亡と同時に、その土地の1/6の共有持分を取得したことになっています。ですから、共有物(相続した土地)の分割請求が出来ます。(民§256)ただ、請求しただけでは、相手方は応じないでしょうが、法律上請求権が認められているということは、裁判でそれが認められるということです。
裁判になって、話し合いがつかない場合(訴訟手続上の話し合いは通常行われています)裁判所は、その競売を命ずることが出来、(民§258、2項)あなたは、競落価格の1/6取得できることになります。
後妻及びその子供さん達は、競売をされると困るはずで、その段階になれば、実勢価格の1/6程度は支払う(訴訟上の和解で)ものと思われます。実務では、このようなケースは多々あります。

4.後妻の方が、祖母(被相続人)を介護されたことは、相続に関して考慮はされません。相続人が全くいないときは、特別縁故者として相続を認められる場合は、あります。

弁護士 山城 昌巳

税理士の回答

高山秀三税理士事務所
専門家高山秀三税理士事務所(過去掲載の専門家)
回答日2009年10月14日 回答率の高いおすすめの専門家に無料相談

 祖母よりも父が先に亡くなっておられますので、義母の子たちにも貴方と平等の相続権があります。
 祖母の相続人でない義母の名義にするには、一旦、娘(叔母)と孫3人で相続した後、売買又は贈与で名義を変更することになりますので、相続登記ではできません。
 土地を義母の子2人に全部相続させ、その代償として、叔母と孫にお金を貰う遺産分割方法として代償分割という方法があります。この場合の代償金は合意すればいくらでもいいのですが、相続税評価額又は相続税評価額の125%(公示価格べースの時価)の場合が多いようですがそれ以下でも問題はありません。
 義母が介護等の面倒をみたということは相続人である子供達にも少なからぬ影響もあり今後の祭祀の継承も必要かと思いますし、父の面倒も見た人かと思いますので、父の意思も推し図り、よく考慮されて分割協議に臨まれることでしょう。
 貴方に住むところがないとか、生活に困っているとかの状況になければ、社会通念上妥当な判断をされることでしょう。
 税理士 高山秀三

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