みんなの相続Q&A - 相続・土地・額

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相続 相続税対策 相続税 不動産の相続 不動産鑑定評価 不動産の売却

相続・土地・額

父名義の土地(約250坪)があります。
そのうち180坪はさら地、70坪には家が建ってます。
母は既に他界しており2人兄弟で相続をすることになるのですが、その際の相続税はいくらくらいになるのでしょうか?
ちなみに住んでいる場所の1坪辺りは100万です。
もし土地を売らなければ払えない額の場合、売らずに何か出きる対策など予めありましたら宜しくお願いします。
(父はまだ亡くなってはいません)

質問者ハロハロ さん 質問日2009年8月28日

税理士の回答

税理士法人 井上会計
専門家税理士法人 井上会計(過去掲載の専門家)
回答日2009年8月28日 回答率の高いおすすめの専門家に無料相談

ハロハロさん、こんにちは。
税理士法人 井上会計です。

相続税を計算する際の土地の評価額は、原則的には、国税庁HPからでも見られる「路線価」というものを基準にして計算します。
http://www.rosenka.nta.go.jp/

その価格は、時価の約80%程度となっております。1坪あたり100万円ということなので、あくまで概算で考えると1坪当たりの路線価は80万円となります。
(最近の土地の下落で、時価=路線価というところもありますので一概には言えませんが、1つの考え方です。)

家の価格、その他の財産の価格も不明ですので、きちんとした相続税の額は、まだわかりませんが、いただいた情報(土地の情報のみ)で考えると以下のようになります。

前提としては、以下のように設定します。

<資産内容>
土地1:更地 180坪 180×80万円=14,400万円
土地2:ご自宅 70坪 70×80万円=5,600万円
小規模宅地評価減:△4,480万円

土地合計:15,520万円

※小規模宅地評価減とは、居住用の土地または事業用の土地の相続の際に一定割合を減額するものです。
http://www.nta.go.jp/taxanswer/hyoka/4608.htm
ここでは、ご兄弟のどちらかが同居しており、その土地建物を相続する前提で計算しました。この条件に当てはまらない場合、この減額は使えない可能性もありますのでご注意ください。

前述のとおり、その他の資産(建物・現預金・有価証券・生命保険)・負債などが不明ですので、本来であれば相続税の計算は難しいですが、あえて土地のみということで計算いたしますと、これら財産にかかる相続税の総額は、

1,304万円

と予想されます。

この相続税を払うためには、現預金がなければ土地を売却する等して、資金を調達することが必要になります。
また、延納という制度もありますので、最高20年に分けて支払うこともできます。

<対策>
対策としては、更地の土地に収益物件を建て、土地の評価額を減額する等が考えられますが、土地の場所等により、活用が可能か、また収益がきちんと確保できるか、という問題がありますので、きちんと計画をする必要があります。

いずれにしましても、一度現時点で、きちんとした相続税の計算をされてみてはいかがでしょうか?それを元に、相続発生前であれば節税・納税対策も可能だと思います。

税理士の回答

高山秀三税理士事務所
専門家高山秀三税理士事務所(過去掲載の専門家)
回答日2009年8月28日 回答率の高いおすすめの専門家に無料相談

 土地の評価は路線価等を基に計算しますが、特例等があり、お示しの資料内容では明確な評価はできません。
 土地の利用状況、建物の利用状況、建物の所有者、所在地の区分(住宅地・商業地・高度商業地等)等の情報は最低必要です。
 相続人がお二人の場合、現行の相続税法では基礎控除額が7000万円ですので、相続財産を評価した結果7000万円を超えると相続税が課税されます。
 税理士 高山秀三

税理士の回答

OAG税理士法人
専門家OAG税理士法人(過去掲載の専門家)
回答日2009年8月31日 回答率の高いおすすめの専門家に無料相談

OAG税理士法人です。

 相続税額は、財産の金額から債務と葬式費用の金額を差引き、その金額から基礎控除額(5000万円+1000万円×相続人の数)を差引いた額に仮に法定相続分で相続したものに税率を掛けて計算します。
この場合、土地については、国税庁が公表する市街化地域については、路線価を、それ以外の地域については、倍率を基にして計算します。
一般的に相続税の土地の価格は、時価(通常の取引価額)の80%とされています(1坪当り100万円で取引がされているとのことですので、相続税の評価としては、坪80万円になります)。

 ご自宅の建物の価格とそれ以外の財産・債務の金額が不明ですので、相続税額を適切に計算することは、困難でありますが、教えていただいている土地のみで計算することとします。

① 更地 180坪・・・80万円×180坪=14400万円
② ご自宅 70坪・・・80万円× 70坪= 5600万円
③ 小規模宅地の減額           △4480万円
(小規模宅地の減額は、ご自宅を同居している方が相続することなどにより最大80%減額する規定です。条件に当てはまなければ減らすことができません。)
④ 合計     20000万円~15520万円
⑤ 相続税額   2500万円~ 1304万円

 相続税の納税は、原則、現金で納めることになりますが、例外として、土地などで納める物納や最長20年間で分割で納める延納という制度があります。

 対策としては、更地の土地があるときには、一般的に銀行から借入をし、マンションやアパートを建築する方法が採られます。
マンションやアパートを建てると土地の相続税評価額は場所にもよりますが27%~9%下げることができます。また、建物の相続税評価額は建築代金の50%程度になり、借入をした金額との差額が実質的に評価を下げることになります。
 なお、相続税対策として、マンションやアパートを建てたとしても、立地場所などにより、収益が得られない可能性がありますので、この点も検討する必要があります。

 教えていただいていることだけでも相続税額についてだいぶ開きがありますので、現時点で、適切に相続税額を計算してみてはどうでしょうか。これを基にすれば、亡くなる前であれば節税・納税についての相続税対策や毎年の収支計画をすることができます(亡くなった後になりますと、方法は非常に限られたものか全くできないことになります)。

各質問への回答は、専門家の先生による個別の見解を掲載しており、その内容についての正確性や信頼性を当サイトとして保証するものではありません。あらかじめご了承ください。

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