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相続不動産の相続手続き不動産の売却

長兄の家の相続

長兄86歳がこの６月に亡くなったのでご相談お願いします。　長兄は実家の土地建物を相続しています。すでに両親はいなく、生涯独身だったので相続人は兄弟姉妹4名です。　実家には、姉が同居してますが、兄弟も皆高齢ですので、自宅も売却して均等に相続しようと大筋で話し合いがまとまりそうです。そこで自宅を４名で相続して売却する予定ですが、兄弟はみな遠方にいますので、手続きなど代表で、同居の姉が売却して売却後にお金を配分するという方法で問題はないでしょうか。

質問者千里さん質問日2009年8月8日

税理士の回答

専門家橘田秋彦税理士事務所(過去掲載の専門家)
回答日2009年8月8日 回答率の高いおすすめの専門家に無料相談

　不動産を相続登記により、相続人名義にした後に売却（譲渡）となりますので、売却した人に譲渡所得税がかかります。所得税は売却した利益にかかりますので、税引き後の金額が皆さんの実質的な相続金額となります。　譲渡所得税ですが、ご自分の住んでいる家を譲渡した場合、3000万円の特別控除が使えるので、譲渡所得税を考慮するならば、同居のお姉様が土地建物を相続して、売却する方法にすれば所得税の負担を少なくすることができると思います。　相続登記とか、売却に際しての不動産仲介手数料が見込まれますので、売却予定額とそれら諸経費を見込んで計算すると良いでしょう。　各人の手取り額が決まれば、不動産を長姉が相続して、代償金として他の３名の相続人に金銭を交付するという、代償分割をする遺産分割協議書を作成すればよいのではないでしょうか。　譲渡所得税の計算は税理士に相談して、シュミレーションすれば概算ででます。　代償分割とせずに、一人で家を相続して、売却後に売却代金をその他相続人に渡すと、現金の贈与となりますので、ご注意下さい。
　　税理士　橘田秋彦

専門家の回答

専門家相続相談ステーション(過去掲載の専門家)
回答日2009年8月9日 回答率の高いおすすめの専門家に無料相談

相続相談ステーションの毛利と申します。

相続人である兄弟姉妹様全員が土地建物を売却
することで話がついているのであれば
代償分割による遺産分割協議書を作成するのが
よろしいのではないでしょうか。

今回のケースでいう代償分割とは
土地建物は同居なされていたお姉様が単独で相続し、
他の相続人３人には、お姉様が代償金という形で
不動産売却後の金銭を４等分した額を
それぞれの相続人に交付するというものです。

ただ、この際に代償金をいくらにして遺産分割協議書を
作成するかという問題がございます。
不動産を売却する前に遺産分割協議書を作成するからです。

また、不動産の売却には仲介手数料、印紙代、登録免許税等の登記関連費用などの諸費用や
場合によっては譲渡所得税がかかります。
従って、売却を依頼する不動産会社がお決まりになりましたら
これらの諸費用の試算と根拠のある不動産の
売却価格を確認することが必要かと思います。

さらに、お姉様には売却等の手続きの手間等が
ございますのでお姉様が決して他のご兄弟様よりも
損をしてしまうような代償金の設定は
お姉様にとって酷なものとなってしまいます。

従って、売却代金の予想は低めに、それに伴う諸費用は多めにみて代償金の額を決定するのが
よろしいのではないでしょうか。

なお、不動産を売却した場合の譲渡所得税は
売却価格からその取得費や譲渡費用を差し引いた額に
２０％の税率をかけたものとなりますが、
お姉様が売却した場合は居住用財産の
３０００万円の特別控除が適用されるかと思います。

ですので、売却価格が３０００万円程度なら
譲渡所得税はかかりません。

なお、代償分割による遺産分割ではなく
単にお姉様が単独で土地建物を相続するとした場合において、
その売却後に他のご兄弟様に売却代金を交付してしまうと
金銭の贈与という形で贈与税の対象とされてしまいますので
ご注意が必要です。

税理士の回答

専門家高山秀三税理士事務所(過去掲載の専門家)
回答日2009年8月10日 回答率の高いおすすめの専門家に無料相談

　亡くなられた方の名義のままでは売却できませんので、遺産分割協議書で４人に共有登記を行い、譲渡人４人で売却することになりますが、その手続きはお姉様一人で窓口になることてきますが、契約書には４人の署名、印鑑が必要でしょう。
　遠方にいる場合は郵便で順次署名押印する方法もいいでしょう。
　税理士　高山秀三

税理士の回答

専門家中村公認会計士事務所(過去掲載の専門家)
回答日2009年8月10日 回答率の高いおすすめの専門家に無料相談

中村公認会計士事務所の中村と申します。

「自宅を４名で相続して売却する予定」とのことですが、このケースでは、土地建物は長兄様と同居されていたお姉様が単独で相続して、その他のご兄弟３名様は、お姉様が代償金を支払う形の遺産分割（代償分割）をされた方が良いと思われます。

原則的には遺産分割協議のやりなおしはできませんので、代償金をいくらにするかは、不動産の売却価額、諸費用、税金などの計算について、事前に専門家にしっかりとご相談される必要があると思います。
売却のための手続きも、この代償分割ですと同居されていたお姉様お一人でできますので、簡単になりますよ。

税理士の回答

専門家長嶋佳明税理士事務所(過去掲載の専門家)
回答日2009年8月13日 回答率の高いおすすめの専門家に無料相談

千里様
兵庫県芦屋市の税理士、長嶋と申します。

お姉様が代表をして手続きをする方法で問題ないと思います。
ただ、お兄様名義のままでは、ご自宅を売却することはできませんので、遺産分割協議書を作成し、相続人に名義を変更する必要があります。
その後の売却代金を、相続人で分けることになろうかと思います。

司法書士の回答

専門家司法書士いがり事務所(過去掲載の専門家)
回答日2009年8月16日 回答率の高いおすすめの専門家に無料相談

売却にあたっては、前提として
１度相続人名義（各持分４分の１）の相続登記をする必要があります。
亡くなられた方の名義のままでは、売却ができないためです。

売却金から、各種費用・手数料（税金ほか）をさし引いた上で、等分されればよいと思います。

税理士の回答

専門家ＯＡＧ税理士法人(過去掲載の専門家)
回答日2009年8月17日 回答率の高いおすすめの専門家に無料相談

ＯＡＧ税理士法人です。

売却後にお金を分配するとしても、法律的には、下記の方法に分かれます。

①4人共有で不動産を相続し（分割協議書作成）、その後、全員合意の上で土地を売却して、代金を分ける方法（＝その後、全員譲渡の申告が必要）

②一人が相続取得する代わりに、他の3人に代償金（現金）を支払う内容の分割協議書を作成する方法（譲渡の申告が必要なのは一人だけ）

より公平にする場合は、①を選択するケースが一般的です。
②の方法ですと、売却代金や譲渡税、その他経費が正しく確定しないと代償金の金額が決まらない事となります。
また、実際にお姉さま一人で全ての精算をするのは難しく、②の場合は税理士に相談する必要も考えられます。

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