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マンションの売却について

今年の2月に伯母が亡くなりました。相続人は弟妹3人と伯母の甥1人の計4人であることが確認できています。伯母の遺産は、預貯金とマンションで、マンションは住み始めてから4年くらい経過しています。
これまで、話し合いをしてきているのですが、協議がまとまらず長引いており、これからも時間がかかりそうな状況です。
そうなると、その間もマンションの維持費がかかっているため、まずはマンションを売却したほうがいいのではないかという意見がでました。
分割協議も決まっていない状況で、マンションの売却はできるのでしょうか？
もし、できるのであればその方法を教えてください。また、売却した際の税金はどうなるのでしょうか？税金がなるべくかからない方法で売却したいのですが・・・。
お忙しい中、申し訳ありませんがご教授よろしくお願いします。

質問者ぶらうんさん質問日2009年7月15日

弁護士の回答

専門家銀座ブロード法律事務所
回答日2009年7月15日

全員の合意で，マンション売却はできます。

マンションを売って，その代金を予め決めた割合で
分けるということでしたら，マンションについての
分割協議が成立し，それに基づく売却ということに
なります。
もちろん書面で明確にしておく必要があります。

マンション代金を分けず，残りの預貯金とともに
遺産分割協議をする場合でも，代金が遺産かどうか
という問題が生じますので，分割の対象とすること，
誰が管理するかということを，書面で決めておく
必要があります。

売るときは，費用がどれくらいかかるか，譲渡所得税
はどれくらいになるか，くらいは調べておくべきで
しょう。
相続人の誰かが買う（遺産分割でマンションを取得
して，代償金を支払う）のが，税金がかからない方法
ですが，それ以外は判りません。

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税理士の回答

専門家橘田秋彦税理士事務所(過去掲載の専門家)
回答日2009年7月15日 回答率の高いおすすめの専門家に無料相談

相続した土地建物は分割協議が整はない未分割の段階
では、売却できません。　相続人の方へ相続登記により
名義変更する必要があります。

　相続人複数で共有とした場合（例えば法定相続分で登記）
には、その持分に応じて売却代金を配分します。
　相続人のうち、そのマンションを利用したい方がいる場合
その方がマンションを相続して、マンションを相続しなかった
他の相産人に現金を交付する（代償金といいます）ことを
分割協議書に明記する代償分割と言う方法もあります。

　売却した際の税金は、売却により利益があればかかり
ます。（購入価額を契約書で確認して下さい）
　税率は所有期間が5年以上の場合は20％
5年以下であれば　39％（地方税込み）が目安です。

　もしそのマンションに以前から住んでいらした方がいて、
相続して売却するのであれば、居住用財産の譲渡の特例が
使えますので税金は一番安くなります。

司法書士の回答

専門家司法書士いがり事務所(過去掲載の専門家)
回答日2009年7月16日 回答率の高いおすすめの専門家に無料相談

ぶらうん様、こんにちは。
司法書士の猪狩と申します。

ご質問の件ですが、
マンションを売却するにあたっては、
前提としてマンションの名義を伯母様から相続人へ変更する相続登記をしなければなりません。

そして、その「相続登記」をするには、
・法定相続分で登記するか、
・遺産分割協議の内容に基づいて登記する

のいずれかとなります。

分割協議をしないまま売却しても、
その売買代金をどう分けるか揉める可能性もあります。
よって、まずは相続人間で分割協議を成立させることをお勧めします。

回答は以上となります。ご不明の点はお問合せください。

弁護士の回答

専門家市ヶ谷駅前法律事務所(過去掲載の専門家)
回答日2009年7月16日 回答率の高いおすすめの専門家に無料相談

ぶらうん　様

とりあえずマンションを売却して、売却代金を分ける、ないしは現金に変えておくという方法を採ることは可能です。その場合は、その後の紛争が生じないように分割協議書を作成し、全ての相続人が納得したという形を採ることをお勧めします。
相続税、譲渡所得税が問題となりますが、具体的な事情をお伺いしてから、適切な方法等につきましては助言させていただきます。

弁護士　大熊　裕司

税理士の回答

専門家高山秀三税理士事務所(過去掲載の専門家)
回答日2009年7月16日 回答率の高いおすすめの専門家に無料相談

遺産分割協議が決まらず相続人が未定のときは被相続人の名で売るということになりますのでできません。
　又、売却代金の処分は、相続した人が受け取りますので、売却代金を受け取る人の持分を決める必要がありまます。例えば全員の均等共有に分割協議をして売却すれば
、売却代金は均等に分配され、売却益があるときは、課税される譲渡所得税等も全員均等に負担することになります。
　税理士　高山秀三

税理士の回答

専門家ＯＡＧ税理士法人(過去掲載の専門家)
回答日2009年7月17日 回答率の高いおすすめの専門家に無料相談

ぶらうん様

ＯＡＧ税理士法人です。

遺産分割協議が決まっていない場合、マンションをお売りになった時に各相続人の法定相続分に応じてお売りになったものとなります。

その後遺産分割協議がきまった場合には、分割協議が確定した時期により税金の計算方法が変わります。

司法書士の回答

専門家司法書士法人新宿事務所(過去掲載の専門家)
回答日2009年7月17日 回答率の高いおすすめの専門家に無料相談

ぶらうん様

はじめまして、司法書士法人新宿事務所でございます。

分割協議が整わない状況では、法定相続による相続登記を入れておかないと、マンションを売却することはできません。

とはいえ、売却代金は、その持分に応じて配分しますので、協議がまとまらない段階では難しいかと思われます。

先に現金化したとしても、後々分配で揉めるケースも多いため、
分割協議をし、しっかりと遺産分割協議書を作成し手続されたほうがよろしいかと存じます。

他にもご相談等ございましたら、お気軽にご連絡ください。

http://www.e-hihoushoshi.com/souzoku/

司法書士の回答

専門家酒井司法書士事務所(過去掲載の専門家)
回答日2009年7月20日 回答率の高いおすすめの専門家に無料相談

マンションを売却するためには、マンションについて、相続による名義変更の登記をする必要があります。そのためには遺産分割協議が成立する必要がありますが、それができない場合には、とりあえずマンションの相続についてだけ遺産分割協議を成立させても構いません。
今回のケースであれば、マンション売却時の代金のそれぞれの取り分の割合を決めたら、それぞれの持分をその割合にしてマンションの名義変更をすればよいと思います。

～酒井司法書士事務所～
伊勢原市、厚木市、平塚市、秦野市、横浜市、その他神奈川県全域及び近隣都県を中心に業務を行っております。お気軽にご相談ください。
http://www.sakaioffice.net/

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