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相続遺産分割不動産の相続負債・借金

土地と建物

はじめまして、不安で仕方ないです。
宜しくおねがいします。

現在、主人の両親と同居中で
土地は義父名義・建物は主人名義でローンも
あります。
口では土地は主人の物だと言っていますが
姉2人います。
義父が亡くなった場合、家を出て行かないと
いけない可能性はありますか？

宜しくお願いします。

質問者mona さん質問日2009年6月24日

弁護士の回答

専門家銀座ブロード法律事務所
回答日2009年6月25日

可能性としては

夫側が，遺産分割において，お姉さんに代償金すら支払えず，土地を換価分割しなければならなくなり，競売により第三者が土地を取得したら，ちょっとややこしい事態になります。

ただ，通常はそこまで行かず，話し合いでなんとかなります。

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弁護士の回答

専門家塩澤法律事務所
回答日2009年6月30日

義父様とご主人の口約束であれば土地についてご主人の所有と認められるのは難しいです。そうしますと、このままでは、将来、家を出て行くことになるおそれがあります。
まず、現在の状況をご説明しますと、義父様が土地の所有者であり、義父様とご主人の間で、既に両者間で賃貸借契約をしている場合でもない限り、ご主人が義父様より土地を無償で使用させていただく契約（使用貸借契約）が黙示のうちに成立していることになると思われます。ただ、使用貸借契約の場合、借りる側、つまりmona様側の保護が薄いことになります。たとえば、義父様が亡くなられ相続により土地をご主人と義母様、義姉様との４人で共有した場合、義姉様が、土地を換価して４人で分配したいと申し出てきたとします。この場合、４人の協議が整わなければ、義姉様が持分分割の訴えを提起することが考えられ、これが裁判で認められれば、土地を換価して４人で分配することになります。もっとも、この場合でも、ご主人に十分な資力があるなどご主人が単独で所有することが相当と裁判所が認めれば義母様、義姉様に分配分の相当額を支払い、ご主人が土地を単独所有することも可能です。また、義姉様が持分を誰かに譲渡して面識のない人が共有者のひとりとなることも考えられます。
このように将来争いや問題が生じたとき、使用貸借契約の場合ですとmona様が、不利になり、建物を壊した上で出て行かなくてはならなくなるかもしれなせん。
そこで、土地を今後とも使用する方法としては、①賃貸借契約による方法、②土地を贈与してもらう方法、が考えられます。

①賃貸借契約による方法
　この方法ですと賃料が発生してご負担がかかります。ただ、使用貸借契約の場合と比べ、賃貸借契約は借主が法律上手厚く保護されているため、貸主が賃貸借契約を解除したり、更新を拒絶するには高いハードルが設けられています。さらに、仮に建物を出て行くことになっても、立退き料や建物の買取りを請求できることになります。
　もっとも、この方法ですと、義父が亡くなった後、相続分にしたがって義姉に賃料を支払っていくことになります。

②土地を贈与してもらう方法
土地をご主人が義父から生前贈与していただくか遺言で遺贈していただけば、ご主人が土地の所有者になるわけですから、将来争いが発生する可能性が低いです。贈与税については親族間では特例もあります。また、上記①の方法のように賃料を支払う必要は生じません。
もっとも、贈与の場合、のちに義姉２人から遺留分減殺請求等が起こされる可能性は残ります。
義父様、義母様の面倒を今後ともmona様夫妻がみられることを条件として土地を贈与（負担付贈与）するような契約にしておけば、そのような請求がなされる可能性は低くなると思います。

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税理士の回答

専門家高山秀三税理士事務所(過去掲載の専門家)
回答日2009年6月24日 回答率の高いおすすめの専門家に無料相談

土地の相続は義母とお姉さん方との話し合いによって決まります。仮に土地がすべてお姉様方が相続したとしても、家はご主人のものですから、住みつづけることはできるでしょう。地代を請求されれば支払うことになります。
　土地もご主人が相続できるように、お姉様方との関係を日頃からよくしておくことでしょう。
　遺産の分け方は相続人全員の合意が基本になりますので、遺産の中で誰が何を相続されるか話し合われることになります。
　税理士　高山秀三

税理士の回答

専門家日本マネジメント税理士法人(過去掲載の専門家)
回答日2009年6月24日 回答率の高いおすすめの専門家に無料相談

日本マネジメント税理士法人です。

いざ相続が発生した場合、相続人は、お母様、ご主人様、お姉さま２人の合計４人となります。他の財産の状況にもよりますが、ご主人様だけが土地を相続するとは限らないケースが出てきます。

これを避けるため、お父様の生前に土地はご主人様に遺贈するという遺言書を準備いただきことが肝要です。

ただし、お姉さま２人も遺留分の主張ができますので、他の財産の状況も含め、あらかじめ協議されることをお勧めいたします。

詳細なお問合せにつきましても下記アドレスにて承ります。

info@j-ma.jp

税理士の回答

専門家薬袋税理士事務所(過去掲載の専門家)
回答日2009年6月24日 回答率の高いおすすめの専門家に無料相談

minaさん、こんにちは。
遺言書が無い以上、将来的に土地は誰のものになるのかは断定できないですね。せめて自筆でも土地は夫さんに相続させるという遺言書を遺していただければ安心なのですが。
仮に土地が子供３人名義になったとしても、堅固な建物が建っている以上義父と夫さんの間の使用貸借権は残ります。もし姉達と険悪な関係になり、建替えは承認されないかもしれませんが、建物が存続し続ける限り土地を使用する権利は残ります。ただしこれは一身の権利なので、夫さんが死亡すると新たに借地契約をどうするかの話合いをする必要があるでしょう。
このようなケースほど遺言書の効果があるので、まずは遺言書を作成していただくよう義父にお願いしてみたらどうでしょうか。
また義父の年齢が今年１月１日で６５歳以上、夫さんが同２０歳以上である場合は、相続時精算課税制度を用い生前に贈与することも出来ます。この場合贈与財産は将来の相続時の財産に加算されて精算されることになりますが、とりあえず２５００万円まで無税で贈与することができます。越える部分は前払い相続税として贈与税２０％の税金が発生しますが、相続税で精算されます。

税理士の回答

専門家長嶋佳明税理士事務所(過去掲載の専門家)
回答日2009年6月26日 回答率の高いおすすめの専門家に無料相談

mona様
兵庫県芦屋市の税理士、長嶋と申します。

もし、義父様が亡くなったとしても、そのまま住み続けることができる可能性が高いです。

しかしながら、相続による争いが起こり、土地を売却するようなことがあれば、生活の場所を失いかねません。
遺言書などを作成しておかれることをお勧めします。

司法書士の回答

専門家司法書士法人新宿事務所(過去掲載の専門家)
回答日2009年6月26日 回答率の高いおすすめの専門家に無料相談

mona様

はじめまして、司法書士法人新宿事務所でございます。

今回のケースですと、義父様がお亡くなりになると、義母様・お姉様２人・ご主人様が相続人となります。
相続人での話し合いによって、遺産分けが決まります。
建物はご主人様名義とのことですので、仮に土地が法定相続による共有となったとしても、
住み続けられる可能性は高いかと思います。
ただし、遺産分割で揉めるケースですと、売却して換価するケースもあります。

土地もご主人が相続できるように、遺言書を遺しておくことをお勧めします。

他にもご相談等ございましたら、お気軽にご連絡ください。

http://www.e-hihoushoshi.com/souzoku/

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