家の名義変更について

現在、家の名義の３分の２が主人の父で
３分の１が主人名義の家に夫婦で住んでいます。
13年前に購入し（6000万）、当時の銀行ローンが４５００万でした。
現在は３０００万ほどです。
ローン名義は父で主人が連帯保証人です。
しかし、実際は主人が払い続けています。
父が亡くなれば、ローンについてはそのまま
主人が受け継ぐだけなのですが、問題は
名義です。主人には妹もいますので
相続時に揉めたくありません。
払ってもらっている訳でもない家について
贈与とか財産扱いになるのも嫌なので
どうしようか困っています。
この場合は、どうするのが1番ベストでしょうか？
ちなみに父は生存している間に名義を
代える事は父も主人も賛成していますが
生前贈与になりかねないですし、
亡くなった後にこの分を遺産だと
されるのは割りに合いません。
ですが、遺言書を書く事には反対だそうです
（父的に縁起が悪いとの事で・・・）
家の分を父の財産にさせない為には
どうしたらいいでしょうか？
よろしくお願い致します。

質問者くらたまさん質問日2009年5月23日

税理士の回答

専門家高山秀三税理士事務所(過去掲載の専門家)
回答日2009年5月25日 回答率の高いおすすめの専門家に無料相談

土地又は借地権の所有者はどなたかわかりませんが、実質的にご主人がローンを支払っているのであれば、建物の持分2/3をローン付で贈与を受ける方法があります。（負担付贈与といいます）　
　建物の固定資産税評価額等はいくらかわかりませんが、おそらく借入金とそう違わない額になれば、贈与税がかからないか、かかってもごくわずかになりましょう。
　外には相続時精算課税の贈与というのがあり、贈与時には2500万円まで贈与税がかからないという方法もあります。この場合は、お父様の相続時には相続財産に加算されますが、お話からすると相続税がかからないようにお見受けしますので、これも選択のひとつとしてお考えください。
　
　税理士　高山秀三

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