相続の基礎知識 - 土地評価(路線価方式と倍率方式)

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3.2.5 土地の評価

土地評価(路線価方式と倍率方式)

さてここからは「相続財産をどうやって金銭で評価するのか」について見ていきたいと思います。先にも述べましたが、ここでの評価に一つで相続税額は大幅に異なってくることになります。基本的に財産の評価は「財産評価基本通達」によって行うことになります。この「財産評価基本通達」とは、国税庁がその職員に向けて、「財産はこの様に評価しなさい」と定めている「内規」になります。つまりこれは「内規」にすぎず、「法律」ではありません。がしかし、実際のところこの「内規」は「法律」並みに強力であり、これを無視して財産の評価を行ったとしても、よほどの合理性がない限り過去の裁判上まず正当性が認められることはありません。即ち財産評価の基本は「この通達をいかにうまく利用するか」ということであり、「この通達を無視すること」ではないのです。

少し横道にそれましたが、以下では「土地の評価」の原則的な方法を見ていきたいと思います。一般に「一物四価」といわれるほど、様々な評価方法があります(下表参照)

一物四価

まず図において、いわゆる「時価」に近い数字は、「地価公示価格」になります。この数字を基本として「路線価」と「固定資産税評価額」算出されます。相続税においてはこの「路線価」と「固定資産評価額」が基本的に使われます。なぜそのまま「地価公示価格」を使わないのかというと、地価公示価格は全国すべての土地を網羅しているわけではないこと、そして時価は変動があるということが挙げられます。特に土地が高騰している時期(80年代バブル経済など)においては、相続税を納める為に「家を売る」ということが発生することもあり、このような変動を割り引くことが求められたということも大きいでしょう。

次に「路線価」を利用した土地評価(路線価方式)と「固定資産税評価額」を利用した土地評価(倍率方式)について触れたいと思います。「路線価方式」とは路線価をもって土地の価値を評価する方式であり、これは比較的わかりやすいと思います。一方「倍率方式」は固定資産税評価額に国税庁が定めた一定の倍率をかけて評価額とする方法です。この方式が用いられるのは、「路線価」が必ずしも全ての土地についているとは限らないのに対し、「固定資産税評価額」は固定資産税の関係上全ての土地についているためです。原則的には路線価方式で評価されることになりますが、路線価がない地域においては倍率方式で評価されることになります(このような地域を倍率地区)といいます。

最後になりますが、土地の評価には他にもさまざまな問題があります。代表的なものには「農地の評価」と「借地権の設定された土地の評価」があります。前者に関して農地は簡単に売却することが困難であることや一般に単位面積当たりの収益性が低いことなどから、通達において特別に低い価額で評価することが認められています。また後者に関してですが、「借地権」のついている土地に関しては、国税庁の公表している「1-借地権割合」を「土地の評価額」にかけて評価することとなっています。この借地権の課税関係は、「相続税」だけでなく「所得税」や「法人税」にまで影響してくる分野であり、非常に専門的な分野となっています。さらに他にも3.2.6で取り扱う「小規模宅地の特例」など他にも問題が山のようにあり、これを知っているかいないかで大きく税額が変わってくるので、専門家にご相談されることを強くお勧めします。

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3.2.5 土地の評価に関連するQ&A

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